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不動産系のクライアントさんと話していて思うのは、最近広告に対する「費用対効果」を追求するクライアントさんが増えました。当然といえば当然なんですが・・・

ところが、ことSEOに関しては・・・

先日来不動産会社さんから企業サイトや物件サイトについてアクセス解析をもとに提案してくれませんか？とオファーを受けてて、その報告書が出来たのでご報告に行きました。

その会社さんも広告の費用対効果については厳しく追求していたのですが、SEO対策キーワードからの流入は到底コストに見合うとは思えない数字なんですね。

具体的にはSEOで対策しているキーワードからのサイト流入は２０件ほどでした。少なくともSEOにかけている費用からすると１ユニークユーザー（流入した人）あたりのコストはかなりのものとなります。

もちろんSEO対策は流入させることだけが目的ではありません。流入せずとも上位に表示されていることによるインプレッションや、上位表示による見込み客や既顧客へのアピールもあるでしょう。

また上位表示されているという自己満足も目的といえば目的です。（意外とこれが大きかったり・・・）

ただね、SEO対策費用は広告宣伝費だと個人的には思っています。効果は検証すべきだと思っています。

SEO対策によって上位表示されているのにもかかわらず（それも本業に関する対策ワードで）流入が少ないキーワードってSEO対策の難易度はさほど高くありませんし、きちんとコーディングされたサイトであれば自然に上位表示されるハズだと思っています。

まあ今回のケースではそのSEOにかけている金額はそのままリスティング広告予算にしてはどうですか？多分SEO対策をやめても上位表示はされますよ。と、お伝えしましたとさ。

ほんの１年半前のこと、モバイル版物件サイトを立ち上げてOvertureで集客したとき、ビッグワードさえも安く入札することができ、クリックはおろかインプレッションすら少ない現実に「ああ、モバイルはまだまだだね」と感じていました。

先日モバイル版の物件サイトの制作・プロモーションの依頼がありました。
「では制作しますね、まずはOvertureでもやってみましょう。あっ、でもあまり期待しないでくださいね･･･」とクライアントに釘を刺す。

念のために言いますが私はモバイルサイト制作を不要だと思っているのではなく、むしろMUSTだと思っています。
ただね、情報量が少ないモバイルサイトは情報を伝えるものではなく、あくまでも資料請求を取得するためのチャネルだと思っています。
だってモバイルサイトの存在はチラシやPCサイトで知るものであり、PCサイトやチラシの情報量をモバイルで伝えることは不可能です。所詮モバイルサイトは資料請求するためのチャネルなのです、しかし資料請求チャネルとしてはきわめて重要です。

PCから資料請求する
フリーダイヤルで資料請求する
モバイルから資料請求する。
そういった資料請求チャネルの一つとしての位置づけですね。

ところが、その考えを覆すような数字を見たのです。
それは「あまり期待しないでくださいね」と言ったOvertureの数字が驚きの数字だったのです。１年半前はビッグワードですらインプレッションがなかったのに、ビッグワードはおろか地域ワード＋ビッグワードでかなりインプレッションされクリックされまくります。
そらPCほどの競争はないですけどね・・・
つまり一般ユーザーはPCと同じキーワードで検索しだしてるってことです。
絶対モバイルのSEOは必要だね。と改めて思いました。
つーかOvertureはまだまだライバルが少ないから安く上位表示されますが、来年はどうでしょうかね・・・

ところで気になるモバイル版Overtureの資料請求は、あっというまに４件の取得、資料請求単価は３千円とかなり良い数字が取れましたよ。今はまだ競争が少ないので数字は取れますが、さあ来年はどうでしょうかねえ・・・？

ちなみに・・・モバイルサイト制作って難しくないですよ、制作業者さんは難しいこと言いますが・・・実は簡単です・・・

衆議院議員選挙の投票まであとわずかですね。

数ヶ月ほど前のこと友人から連絡がありました。

「友人が議員さんの秘書をやってて、その議員さんのサイトをリニューアルするから業者を紹介して欲しいって言われたんだけどさ、お前見積もりに参加する？」

とのこと、とても面白そうで興味もあったので二つ返事で「参加するする！」

で、まずはその秘書さんと打ち合わせしました。

ところが。。。

要望がハードなんです。

ページをしょっちゅう更新するのでＣＭＳバリバリ

モバイル対応

コンテンツ量膨大

これまでのコンテンツ内容を継承

スケジュール超タイト（今しかつくれないんだってさ）

といった具合

この中で一番ハードなのはCMSです。やはり日ごろの活動内容や雑感など、とにかく更新をたくさんしたいようなのでCMSは必須なのはわかるけどさ。

CMSを使うページがとにかく多い。おまけにモバイル連動だし。。。

で、ご予算は。。。（と恐る恐る・・・）ごにょごにょ。。。むりっ！（即答）

で最近その方のサイトを見ると、リニューアルされてましたねえ。感想は控えます（笑）

まだまだお昼は暑いですね。

アツイといえば最近はＳＥＯですね。

先日行われた不動産会社さん向けフェアでは昨今の厳しい状況からフェア自体は閑散としている中、ＳＥＯのセミナーだけが数百人が参加し異様な盛り上がりだったとさ。

私も近頃不動産会社さんのＳＥＯ熱が急に高まったと実感することがままあります。
特に小さな不動産屋さんがＳＥＯに目覚めちゃったって感じかな。

今月も何社かＳＥＯの仕事が入ったんですが、一番苦労するのがＳＥＯ対策が何なのかを社長や上席の方に説明するときですね。

で、どう説明するかといえば最近はＳＥＯ対策をこう説明しています。

Yahoo!さんとGoogleさんという２人の女性がいました。
その２人に気に入られたいのだけど男性の好みはわかりません。

どうやら他人から聞く話しや以前アプローチした時の感触から何となく男性の好みが判ってきました。
その好みの男性に近くなるように努力することがＳＥＯ対策の一つなんです。
また人脈作りの上手な男性が好きなようなので今後も人脈作りをしましょうね。

そうだ！この際一気に整形（サイトリニューアル）しちゃいます？（笑）

とこんな説明をするのですが果たして伝わっているのでしょうかねえ。

ＳＥＯが盛り上がるのはいいことなんですが、ＳＥＯって椅子取りゲームじゃないですか、席は最大で１０脚（位）・・・私も既に同キーワードでやっちゃってるし（笑）

てことは、これからは難易度が上昇することは確実です。負けないように勉強しなくちゃです。

クライアントに出向くために歩いていたときのこと、

都議会選挙の候補者ポスターが１０枚くらい貼ってあったので何気なく見ると、２人の候補者のポスターには「ネットで「○○○（候補者名）」と入力してください」の文字が・・・

おーなかなかヤルな！と感心しました。しかし今になってみるとあれっ？候補者名って何だっけ・・・？とすっかり忘れている・・・うーん人名って覚えられないんですよね。

ということは・・・どうせWEBに誘導するのなら人名ではなく別のキーワードで誘導させたほうが良いのかもですね。例えば「ネットで「明るい都政」と入力してください」とか（笑）

こんなSEOなら内部対策だけで上位表示できるでしょうしね。

あと、選挙ポスターで驚いたのがQRコードが記載されていた候補者がいたこと。つまりモバイルサイトを持っているってことですよね。これもびっくりでした。

有権者との接点を増やすって考え方は間違って無いと思います、運営コストも知れてますしね。ただ選挙ポスターの前でQRコードを撮影するのは若干気が引ける人が多いとが思いますが・・・（笑）

オーバーチュアの品質インデックスにこだわると際限なくこだわってしまいますので最近は自分なりのルールを決めて運用しています。というかリスティング広告を運用している数が増えてきましたので最早手に負えないといったほうが正確かも。

まず品質インデックスをあげるメリットは「低価格で上位表示が可能」だからです。これしかありません。

そこでオーバーチュアの品質インデックスをあげる方法ですが、私が行っているのはこんなやりかたです。まず二つのグループを作成します、仮にグループAとグループBとしましょう。グループAにはCTRが絶対に高いキーワードを入れます、例えば「物件名」とか「最寄り駅名＋新築マンション」などですね。そしてグループAもグループBも複数の広告文を入れます。

グループBにはCTRがさほど期待できないキーワード群をいれます。例えば「隣の駅名＋モデルルーム」とか「近くの公園名＋新築マンション」などなどを入れて１週間ほど運用します。
するとグループAとBにはどの広告文が効果があってどの広告文がよくクリックされるのか、つまり優等生広告文が見えてきます。グループBではクリックが多い優等生キーワードが見えてきます。

グループAはクリックの多い広告文を見出し優等生の広告文を残します。
そしてグループBに中からクリックされるキーワード群をグループAに移行（昇格）させます。つまりグループAには優等生キーワード、優等生広告文が集まったわけですね。グループAは優等生ばかりが集まっているわけですからしばらく運用すると必然的に品質インデックスは向上します。

品質インデックスが高くなった頃を見計らって単価の高いキーワードをグループAに少しだけ入れることで単価を安く上位表示させることが可能となります。

ただ単価が高いキーワードということは表示回数も多いことが普通ですしCTRもさほど高くありませんのでたくさん入れることはできません。

ところで、グループBに登録されているキーワードは落ちこぼれキーワードが残るわけですが、グループBにもまだまだ仕事は残っています。品質インデックスの向上にはCTRだけではなくキーワードと広告文のマッチングが大切な要素です。そこでグループBのキーワードに合った広告文に見直すことでグループBは成長するのです。

リスティング広告のスプリット・ランについてのお話しです。

スプリット・ランを簡単に説明しますと、広告文の勝ち抜き戦みたいなものです。例えばこんな文章のリスティング広告があったとしましょう。

（Ａ）「○△×◆」駅徒歩７分、○△公園隣接のコンパクトマンション誕生！
（Ｂ）「○△×◆」駅徒歩７分、○△公園隣接の新築マンション誕生！
（Ｃ）「○△×◆」駅徒歩７分、オール電化のコンパクトマンション誕生！
（Ｄ）「○△×◆」駅徒歩７分、オール電化の新築マンション誕生！

（Ａ）（Ｂ）は公園訴求、（Ｃ）（Ｄ）はオール電化訴求です、そして（Ａ）（Ｃ）が「コンパクトマンション」訴求で（Ｂ）（Ｄ）は「新築マンション」訴求という４通りの広告文です。

この４広告文でリスティング広告を走らせると、そのうちにCTR（クリック率）に差が出てきます。

すると

公園　VS　オール電化

コンパクトマンション　VS　新築マンション

での優劣がはっきりします、つまりお客様に刺さるマンションのセールスポイントが判ってきます。そして成績の良かった広告文　VS　新たな広告文で書き抜き戦をやっていくと、そのうち広告文が磨かれてCTRも高くなってくるというわけです。

ただ、このスプリット・ランはけっこう面倒な作業なので、広告代理店さんにはその旨をきちんと伝えないとやってくれないかもしれません。

また不動産業界に対しての理解というか知識は必要かも知れません。なぜならスプリット・ランで比較したい広告文自体が的外れだとこれまた意味が無いですしね。

私がリスティング広告を運営する場合においてCTR（クリック率）はさほど重視していません。なぜならCTRって広告のやり方や実施する広告戦略によって大きく変動するから。

例えば物件を指名検索させるようなキーワード（よくチラシに○○と検索してくださいと掲載されていますアレです）は当然ながらCTRは高くなります。一方で「東京都　新築マンション」というある意味ぼやっとしたキーワードからのCTRは低くなる傾向にありますが、これはなんとなくわかりますよね。

また敢えて広告をクリックさせないケースもあります。リスティング広告文（ディスクリプション）に場所や価格や広さなどを詳細に掲載し興味がある人だけにクリックさせるというやり方です、当然ながらこのケースもCTRは低くなります。
（ただオーバーチュアの場合「品質インデックス」というやっかいな問題があって、簡単に言うとCTRが低いと不利なんですね。この品質インデックスは対処方法を含めて難しい問題なので、というかノウハウなのでいつか機会があれば・・・（笑））

では私が一番重視しているのは何かというと、やはりコンバージョン（資料請求）。

リスティング広告経由で何件資料請求を取得できたのか、そして資料請求あたりのコストはいくらなのかを重視していますね。

いくらCTRが低くても安くコンバージョンされれば良いという考え方です。

もちろんそのために広告自体のスプリット・ラン（複数の広告文を比較しながら効率のよい広告を利用していくやり方）、タイトルや本文の調整、そして品質インデックスの最適化をしているつもり。

画像でご紹介しましたのは、私が今運用している某新築マンションのこの一週間の運用結果なんですが、資料請求単価は795円とかなり良い数字が出ています。これくらいの資料請求単価であればうまくいっているのではないかと・・・

ちなみにこのマンションは東京２３区内で小規模なコンパクト系のマンションですから特殊というわけではありません、つまりリスティングにちゃんと手をかけてやれば資料請求単価は下がると思っていますので、是非リスティング広告にはこだわってくださいね。

最近の制作実績と今つくりかけのものです。

先日「新築マンション販売業者向けモバイル資料請求システム」を制作して納品しました。

＜左のQRコードでテストサイトにいけます＞

<<このリンクからサイトのURLを携帯に送れます>>

これは新築マンション情報を紹介するモバイルサイトではなく、資料請求をモバイルで行うためだけの機能しかありません。

なぜ資料請求だけの機能にしたかというと、モバイルサイトへ誘導させるQRコードはチラシなどのリアル媒体に付属しています。
そして携帯で表示できる情報量がチラシより多いことはありえないわけです。

であれば資料請求取得の１チャネルとしてモバイル資料請求を行うことでいいのでは？とご提案して採用されたいうわけです。

まあ物件情報を記載してしまうと更新作業（残戸数とか）も発生しますしね、そしてなにより導入コストが安い！（笑）

と、これまでは新築マンションでのお話しでした。

新築マンションは資料請求を獲得するためのモバイルサイトもアリだと思いますが、中古住宅販売会社のモバイルサイトは物件情報を記載したモバイルサイトが有効だと思っています。
中古物件を仕入れたらすぐに物件情報を公開するにはモバイルは優れていると思うからです。

そこで現在制作中のものがこれです左のQRコードからいけます！

<<このリンクからサイトのURLを携帯に送れます>>

これは物件情報を一度PCから入力するとPCサイトとモバイルサイトで物件情報が公開されるものです。

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